Immobilier : un contrat peut-il exclure tout recours à la garantie décennale ?

Le cas : Madame V., qui veut vendre sa maison, craint que la toiture tout juste rénovée soit défectueuse. Peut-elle tenter d’interdire tout recours aux futurs acheteurs ?

La réponse de l’avocat : Non, car la garantie décennale rattachée à ce type d’équipement est un droit auquel aucune disposition contractuelle ne peut déroger, pas plus qu’elle ne peut chercher à le limiter, quels que soient les auteurs de la disposition. C’est ainsi que la Cour de cassation a donné raison aux acheteurs d’une maison dont le réseau d’assainissement individuel s’était révélé défectueux, alors même que l’acte notarié qu’ils avaient signé incluait une clause selon laquelle ils faisaient leur affaire personnelle de ce système, sans aucun recours possible contre quiconque (3e chambre civile, arrêt n°18-22.983 du 19 mars 2020).

Les juges ont sanctionné l’entrepreneur chargé de l’équipement, qui se croyait de la sorte exonéré de toute responsabilité, alors même qu’il était tiers à ce contrat de vente. Selon la Cour, «même si les parties ont entendu exclure tout recours (…) concernant le raccordement au réseau d’assainissement», une telle clause qui «avait pour effet d’exclure la garantie décennale des constructeurs» devait être réputée non écrite. De la même manière, madame V. devra se résoudre à ce que ses futurs acquéreurs puissent, en cas de défaut de la toiture, aussi faire jouer la garantie décennale.